일산 부동산 아파트 고양시 어떨까? ft.평지

살기는 좋은데...

내가 9년간 일산에 살면서 느낀 점이다

만약에 여기서 살고자 한다면 일산, 파주, 김포 등

넉넉히 잡아서 광화문, 서울역 정도 까지 근무지가 없으면

정말 이동하기는 어려운 곳이다

그래도 1기신도시 명성답게 이 안에 있으면 인프라는 나름 나쁘지 않다

도시와 시골의 경계선에 있는 느낌이랄까

조금만 벗어나면 시골 같은 곳이 나오고

조금만 더 벗어나면 아울렛, 대형 카페 등의 큰 시설물을 만날 수가 있다

일산 부동산, 지금 어떤 상황일까?

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2025년 기준으로 일산 부동산은 좀 애매한 위치에 서 있다.

사람들은 흔히 "분당은 오르는데 일산은 왜 안 오르냐"고 하는데, 이유가 분명히 있다.

일산동구 아파트는 전용 84㎡ 기준 평균 4억~5억원대에 거래되고 있다.

예전보다는 올랐지만, 같은 1기 신도시인 분당에 비하면 확실히 시세 차이가 난다.

특히 덕양구는 평당 1,678만원으로 일산동구(1,608만원), 일산서구(1,413만원)보다 높게 형성되어 있다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002457233?sid=101

GTX-A 개통의 명과 암

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지난해 12월 GTX-A 노선이 킨텍스역에 개통되면서 분위기가 조금 달라졌다.

킨텍스에서 서울역까지 16분이면 도착한다는 사실에 주변 아파트 호가가 올라가긴 했다.

실제로 개통 3개월 만에 누적 이용자가 360만 명을 돌파했고, 역 주변 상가는 공실이 다 차고 손님도 1.5배 늘었다는 얘기가 나온다.

하지만 솔직히 말하면, 강남까지 가는 삼성역 구간이 2028년에나 개통 예정이라 지금은 반쪽짜리 효과다.

서울역까지는 기존에도 버스로 갈 만했기 때문이다. 진짜 효과는 삼성역까지 20분 만에 갈 수 있는 2028년 이후에 나올 것 같다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/277/0005604324?sid=102

일산의 진짜 장점은 뭘까?

1. 호수공원과 쾌적한 환경

일산의 가장 큰 자랑은 역시 호수공원이다.

대규모 도심 공원으로 주말마다 가족 단위로 산책하기 좋고, 주변 아파트는 조망 프리미엄이 있다. 한류천 수변공원까지 합치면 녹지 환경은 수도권에서도 손꼽힌다.

특히 일산은 계획도시답게 공원과 녹지가 곳곳에 배치되어 있어서 살기는 정말 쾌적하다. 이건 분당이나 다른 신도시도 부러워하는 부분이다.

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2. 생활 인프라는 확실하다

라페스타, 웨스턴돔, 킨텍스, 코스트코, 현대백화점 등 대형 상권이 밀집해 있다.

백석역 주변에는 고양터미널도 있고, 병원과 학원가도 잘 갖춰져 있다.

초중고 학교도 단지마다 붙어 있어서 아이 키우기엔 나쁘지 않다. 3호선(정발산역, 마두역, 백석역)도 있어서 서울 연신내까지는 20분대로 접근 가능하다.

그런데 왜 투자 매력은 떨어질까?

1. 자족기능 부족

일산의 가장 큰 문제는 일자리가 없다는 거다.

고용기반이 약해서 경기도 시·군 중 생산연령인구 대비 종사자 수가 27위에 불과하다.

결국 서울로 출퇴근해야 하는 베드타운 이미지를 벗지 못하고 있다.

고양시가 일산테크노밸리, 방송영상밸리를 조성하고 있긴 하지만, 실질적인 효과가 나타나려면 시간이 더 필요하다.

경제자유구역 지정도 추진 중이지만 아직 미지수다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/021/0002751990?sid=102

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2. 공급 부담

2025년 이후 일산에는 대규모 신규 아파트와 오피스텔 입주가 예정되어 있다.

특히 대곡역세권 개발로 공급 물량이 추가되면 단기적으로는 가격 조정 압력이 있을 수 있다.

물론 장기적으로는 교통 호재와 재정비 효과로 안정될 가능성이 높긴 하다.

3. 고령화된 인구 구조

1991년 입주를 시작한 일산 신도시는 30년이 넘었다.

당시 30~40대였던 주민들이 이제 60~70대가 되면서 구매력이 떨어졌다.

젊은 층은 파주 운정 같은 신도시로 빠져나가고 있다.

실제로 라페스타 상권이 추락한 것도 이런 인구 구조 변화 때문이라는 분석이 많다.

젊은 층과 장년층의 구매력 차이는 거의 10배에 달한다는 상인들의 말도 있다.

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1기 신도시 재건축, 언제쯤 될까?

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일산의 마지막 희망은 1기 신도시 재건축이다.

고양시는 백송·후곡·강촌·정발마을 등 4곳을 선도지구로 선정해 총 9,174세대 규모 재건축을 추진 중이다.

각 단지별로 조합·신탁·공공 방식을 선택해 예비사업시행자 지정까지 완료한 상태다.

고양시는 전문가 자문단을 운영하며 패스트트랙으로 행정 절차를 지원하고 있다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0002984862?sid=102

하지만 솔직히 말하면, 분당에 비해 속도가 느린 건 사실이다.

분당 시범단지는 이미 특별정비계획 초안을 성남시에 제출했고, 용적률 350% 수준으로 최고 49층, 6,000가구 규모 재건축이 추진 중이다. 반면 일산은 아직 주민 합의와 도시계획 단계에 머물러 있다.

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재건축이 본격화되려면 앞으로 2~3년은 더 기다려야 할 것 같다. 그리고 공사비 상승과 높은 공공기여 부담도 변수다.

앞으로의 변수 – 창릉, 대곡, 공급 이슈

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고양시 전체를 보면, 일산만 따로 떼어놓고 볼 수는 없다.

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고양 창릉 3기 신도시에서 주택 공급 물량이 크게 나올 예정이고,

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대곡역세권 개발도 같이 얽혀 있어서, 장기적으로는 이쪽이 자족 기능의 중심지가 될 거란 얘기도 많다.

이 말은 곧,“고양 전체” 집값이 같이 움직이는 구조라

창릉·대곡 쪽에 새 아파트들이 많이 풀리면, 일산 구축 아파트들은 상대적인 매력을 계속 유지할지, 아니면 더 눌릴지 지켜봐야 한다는 뜻이다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/056/0011857881?sid=102

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그래서 일산에 집을 살 거라면, “고양시 전체 개발 계획”을 같이 보는 게 좋다. GTX, 3기 신도시 입주, 역세권 개발 타이밍이 어떻게 맞물리는지 한 번쯤 체크해 보고 들어가는 게 마음이 편하다.

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그래서 일산, 살 만한가?

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실거주 목적이라면?

강력 추천한다. 호수공원 프리미엄, 쾌적한 주거환경, 완비된 생활 인프라는 수도권에서 손꼽는다. 특히 아이 키우는 가족 단위라면 백석, 정발산 쪽이 좋다.

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단, 근무지가 서울 강남이면 출퇴근이 고역이다. 삼성역 구간이 개통되는 2028년까지는 기다려야 한다. 서울역, 광화문 쪽 근무자라면 GTX 덕분에 충분히 살 만하다.

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투자 목적이라면?

신중해야 한다. 단기 시세 차익을 기대하긴 어렵다. 재건축이 본격화되는 시점까지는 시간이 필요하고, 그동안 공급 부담과 인구 고령화가 발목을 잡을 수 있다.

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다만 GTX 삼성역 개통(2028년)과 1기 신도시 재건축(2027~2030년)이라는 중장기 호재가 있다면,

지금 저평가된 역세권·소형 평형을 사두는 것도 전략이 될 수 있다. 특히 전용 84㎡ 이하 중소형이 상대적으로 저렴하다.

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어디가 제일 나을까?

일산동구: 교통 접근성과 개발 여건이 제일 좋다. 백석역, 정발산역 역세권 추천.

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일산서구: 동구보다 저렴하고 조용한 주거환경 선호자에게 적합. 단, 교통은 다소 불편.

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덕양구: 평당 가격이 제일 높지만, 대곡역 GTX 역세권이라 향후 수혜 가능성 있음.

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마무리하며

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일산은 "살기는 정말 좋은데 투자는 글쎄..."라는 평가가 딱 맞는 것 같다. 30년 된 1기 신도시의 숙명이랄까.

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하지만 GTX-A 삼성역 개통과 재건축이 본격화되면 분위기가 달라질 수 있다. 지금은 과도기다. 조급하게 들어가기보다는, 2~3년 뒤를 내다보고 전략적으로 접근하는 게 좋을 것 같다.

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그리고 무엇보다, 일산은 실거주 만족도가 높은 곳이다. 투자 수익보다 삶의 질을 우선한다면 충분히 선택할 가치가 있다. 호수공원 산책하고, 라페스타에서 커피 한 잔 하고, 킨텍스에서 전시회 보러 가는 그런 여유로운 삶 말이다.

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