부모, 자식 아파트 저가 양도의 세무 전략 ft.증여
부모 자식 간 증여 말고 저가 양도하는 방법도 있다.
하지만 이런 방법에는 개선할 것이 3가지 정도로 요약할 수있다.
첫 번째 양도 거래이기 때문에 실제로 돈을 계좌로 옮겨야 한다.
즉, 증거가 있어야 한다.
부당행위 계산 부인을 당할 수 있는 이슈가 3가지 있다.
"부인"이란 말은 세무 용어인데 특정 거래나 금융 활동에 대한 세금 처리를 인정하지 않는 것을 의미한다.
한 마디로 "네가 돈을 썼지만 이건 인정할 수 없다."라는 말이다.
예를 들어서 쉽게 설명해보겠습니다.
시가 30억짜리 아파트를 아들에게 넘겨주려고 한다.
그러면 이 자산을 받는 입장에서도 "감사합니다" 하면서 시가로 주고 한다는 건 아주 심성이 바른 것이다.
무상증여가 아니라 적정한 대가를 주고받겠다 그러면 아버지가 시가보다 저렴하게 넘겨준다.
여기서 이제 시가보다 저렴하니까 저가 양도의 이슈가 발생이 된다.
그런데 너무 저렴하게 넘겨주면 증여세가 발생이 되나요?
그래서 아버지가 이렇게 이야기를 합니다.
시가가 20억인데 20억인데 양도가를 17억으로 하자는 거예요.
17억으로 17억 그러면 약 한 3억의 gap만 있는 거죠.
3억.. 3억 정도는 봐줄 만합니까?
그러면 17억이 움직이는데 자금은 어떻게 할 것이냐
전세보증금 10억을 빼고 아들 보증 니가 떠안고 실제 자금은 7억을 움직이자 괜찮은 제안입니다.
이렇게 괜찮은 제안이지 않습니까? 자 그러면 충분히 가능할 것 같다.
아버지 양도소득세 얼마나 나오시나요? 하니까 아버지 말씀이 17억에 양도했으니까
양도가 17억 취득가는 모르겠습니다마는 17억에 양도소득세를 내면 되는 거 아니냐고 물으니까
아들 이야기가 실제 양도가액으로 신고하면 문제 없는 거 아닌가요라는 질문이 들었습니다.
문제가 없나요?
이러면 안됩니다. 17억을 신고해야 하고, 대게 시가의 70% 수준에서 거래를 해야 합니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004972528?sid=101
시가보다도 저가로 양도하는 저가 양도에 대한 관심이 너무나 많다.
너무나 많습니다.
이랬을 때 이랬을 때 양수도 방식을 선택하는 경우에는 첫 번째 금융을 통한 자금 거래를 확실히 해야 된다.
증여라는 것은 무상 이전이지만 양도라는 것은 유상이전이지 않습니까?
이랬을 때는 자금을 확실히 해야 된다.
그다음에 두 가지 세금을 반드시 체크하랍니다.
이렇게 보면 돼요.
부동산 이게 시가가 얼마짜리야 20억짜리라는 거야 그러면 자식은 자식은 아버지한테 17억의 현금을 주겠다.
물론 보증금 10억을 떠안기 때문에 7억의 현금이 가겠죠 했을 때 아버지 입장에서는 저가 양도가 발생되는 거잖아요.
저가 양도 아들 입장에서 뭐가 발생이 됩니까?
저가 양수가 발생이 돼 여러분 그럼 누가 이익을 봅니까?
아들이 이익을 보는 거야 누가 손실을 봅니까?
아버지가 손실을 보는 거다. 여러분 모든 세금은요 이익을 보면 무엇을 고민해야 된다?
증여세를 고려해야 되는 거예요.
이익을 봤으니까 그다음에 양도한 입장에서는 무엇을 고려해야 되냐면
너희들 양도소득세를 저가로 양도해서 조세를 회피하려고 하는 거 아니냐 양도소득세 부당행위다.
너희들은 시가보다 저가로 팔았으 부당행위에 대해서 계산을 부인하겠다라는 거 특수관계자의 저가 양수도에 있을 때 체크해야 할 사항 다 나왔습니다.
실제는 17억에 대해서 자금이 움직여야 한다.
또 첫 번째는 양도소득세 부당행위 두 번째 증여세라는 난관을 해결하면 해결할 수 있다면 저가 양수도 하실 수 있다.
그렇지 않으면 저가 양수도의 메리트 대신에 불이익이 더 많아질 수 있습니다.
이게 답입니다. 하나하나씩 가볼게요.
그래서 20억짜리 아파트를 17억으로 양도하는 경우에는 시가보다 3억을 저렴하게 양도했잖아요.
그러면 이때 증여의제 테마를 여기서 이야기를 하고 있습니다.
증여의제 테마는 증여의제 테마는 시가와 대가의 차액이 얼마입니까?
20억과 17억의 차익 이 3억이 과연 증여세가 나올 것이냐 말 것이냐 이게 핵심이잖아요.
이럴 때는 어떻게 합니까? 미니멈 기준금액 시가의 30% 그러면 얼마입니까?
20억의 30%는 6억이잖아. 6억과 3억의 작은 거니까 3억이 되겠네요.
이 3억에 시가 대가 차이가 이상이 되었을 때 증여재산을 봅니다.
그럼 3억원 안에 들어오기 때문에 증여세 이슈가 없습니다.
만약에 여러분 17억이 아니라 16억에 증여를 했다면 4억의 이익을 봤다고 가정을 해보자.
그럼 3억을 초과한 1억에 대해서 증여세가 발생된다라는 이슈입니다.
20억에서 3억인데 기준 금액이 6억과 3억 중 정액이 3억이다.
차감하면 제로이기 때문에 증여세 나온다 안 나온다 안 나온다는 거야.
그런데 이때 대가를 16억으로 한 순간 3억을 차감하고 1억에 대해서 증여세가 나옵니다.
근데 이제 양도자 입장에서는 양도세 입장에서는 부당행위 부당행위 시가보다 저가로 팔았으니까 부당행위라고 봅니다.
이게 저가 양수도 저가 양도 부당행위 하면 어떻게 한다 이 계산을 부인합니다.
이때는 어떻게 하냐 얼마입니까? 이때는 어떻게 하냐면 5%와 3억을 따집니다.
아까 증여세 할 때는 30%와 3억이었잖아요. 시가 대가 차이가 5% 이내에 들어와야 합니다.
넘어버리면 넘어버리면 비록 이렇게 합니다.
시가 20억, 실제 대가가 17억인데 이 17억은 시가의 5%를 초과하기 때문에
비록 17억이 움직였지만 양도세 계산할 때는 17억을 신고해야 됩니다.
특수관계자의 저가 양도가 그래서 계산을 부인을 해서 양도세 신고 시에는 양도가액을 17억으로 본다.
20억으로 본다. 20억으로 봐서 2500만 원의 세금이 발생한다는 거야.
다행히 이 집은 증여했던 물건이 1주택이기 때문에 1주택이기 때문에 장특공제 80%와 그다음에 12억까지는 비과세가 적용이 되어서 양도차액 20억에서 10억 뺀 양도차익 10억에 대해서 양도소득세가 2500만 원만 나왔다.
이게 만약에 이분이 다주택자에 있다면 양도소득세 폭탄을 맞는 경우가 돼버리죠.
그래서 이렇게 된다. 그래서 이 마지막 방식에서 이렇게 하는 거야.
이거를 단순 증여 방식과 단순 증여 방식과 그다음에 일반 저가 양수도 방식을 선택을 해서 세금 계산을 해보니까 증여세 땡땡 양도세 단순 증여했을 때는 증여세가 약 6억 원이 나온다는 거잖아.
저가 양수도 했을 때는 아까 17억 증여세 안 나오고 양도세가 2500만 원이 나온다는 거 아닙니까?
양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이 활용 대상이 돼야 되는 거예요.
그다음에 증여세가 발생되지 않는 구간인 시가의 30% 3억 중 적은 금액으로 진행하는 것이 유리하고 그다음에 금융거래를 철저히 준비하라
부모 자식 간에 저가 양수도를 하는 케이스를 정리를 해 봤어요.
요약해보면 1세대 1주택 비과세가 되는 물건이 절대적으로 유리하다.
그다음에 자금이 반드시 움직여야 된다.
증여는 30% 3억, 둘 중 적은 금액 이내로 움직이는 게 맞고, 양도소득세는 부당행위 계산 부인이 적용될 수 있다라는 걸 유념해서 저가 양수도 하셔야 된다.
핵심
https://n.news.naver.com/mnews/article/081/0003451153?sid=101
